【六本木グランドタワーレジデンス】7階1LDK50㎡:2021年11月:16,900万円[坪単価1,113万円]

六本木グランドタワーレジデンスは、住友不動産ラ・トゥールクラスの高級賃貸マンションであり、地権者住戸が時折中古売買物件として物件サイトに登場してくる場合があるため、当ブログでも過去に取り上げております。

 

過去にも記載した内容も含め改めて整理しつつ纏めますと、六本木グランドタワーレジデンスの魅力の中で特筆すべきは以下のような感じでしょうか。

大規模再開発物件であり、六本木一丁目駅直結、また敷地がゆったりとしている。また、商業棟である六本木グランドタワーの視認性が極めて高い。CMやニュース映像で六本木グランドタワーが映り込んでいる映像は非常に多い気がします。

最大天井高2.7m(天カセも2.7m高の天井に設置)、幅広のフルバルコニー、きれいアウトフレームでのワイドスパン確保で基礎的仕様が高い。内装ではいじりようがない部分の仕様が高いことは重要と考えています。

高級賃貸マンション扱いであるため、24時間コンシェルジュ、高級感あふれるエントランス周りといったラ・トゥールクラスのメリットを所有権で享受でき、しかも地権者住戸であるからか、その割に管理費が安い。また、本マンションは住友不動産所有が主体であるため、ラ・トゥールが賃貸が3年定借ですんなり出せる(というか3年定借がむしろ標準)ため家賃相場上昇時のメリットをえやすい。

虎ノ門麻布台プロジェクト至近である立地メリットが今後期待が大きく、駅直結を利用して同プロジェクトの目玉施設であるフードマーケットにもアンブレラフリーで行けると思われる。富裕層にとっては、駅直結そのものよりもフードマーケットに傘なしで行けるメリットが大きい気がします。

 

逆に六本木グランドタワーレジデンスのデメリットは高速道路そばというところですが、高速道路の影響がある部屋は二重窓となっている模様であり、騒音という面は対策が施されているところです。道路幅が確保されていることから、虎ノ門麻布台プロジェクト前建ての影響も緩和されるのではないかと想像されます(本物件もそうですが、東京タワービューは、同プロジェクトの影響が大きそうですが)。

 

さて、大変前置きが長くなりましたが、本物件は六本木グランドタワーレジデンスではこれまでで一番強気と思われる物件であり、オーナーチェンジ物件ながら取り上げてみたいと考えました。

間取りは以下のとおり、すっきりとした1LDKです。収納力も高いですね。

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また、リビングの模様ですが、上述のとおり天カセが天井最上部に設置されてることが確認できますし、サッシ高も十分な高さがあり開放的な作りと言えそうです。ルーバルを付けているのが残念ですが、これは他の部屋の状況を踏まえれば撤去できると思われ、そうすれば、ガラス手摺りでもっと明るい感じになると想像します。

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本件坪単価が1,113万円と非常にチャレンジングですが、物件サイトを見る限り、表面利回りがそれでも3%出ているようで、相続対策用の需要を狙った価格設定でしょうね。表面利回り3%前後の値付けはよく見かける水準ではります。

グロス16,900万円当たりで物件を探している層に、スパッと嵌るまでゆっくり構えた販売を行うと思われます。

 

やがて消えゆくだろう物件サイトのリンクを以下のとおりです。これは長く売り出していそうでもありますが。

【東急リバブル】六本木グランドタワーレジデンス(CX9215G02)|投資用物件(マンション区分) (livable.co.jp)