パークコート六本木ヒルトップの強気売出しは継続中

久々の更新となりますが、パークコート六本木ヒルトップの強気売出しが継続していますね。

今回は、一つの住戸に特化した形でなくパークコート六本木ヒルトップの売出し状況を概観してみようと思います。

パークコート六本木ヒルトップは、勿論三井の分譲で、施工は清水建設、竣工は2012年8月の27階建てです。もうすぐ築10年ですが、特に古い印象もなく、堂々の人気物件となっています。

パークコート赤坂檜町ザタワーやパークコート青山ザタワーの竣工後しばらくは、両タワーに比べれば若干影が薄い感じもあったのですが、パークコート虎ノ門の新築販売時に虎ノ門麻布台プロジェクト至近であり、いわゆる大街区に属する当物件の人気が急速に高まったような印象です。建物外観もよく、道路から見えるエントランス・ロビーも素敵で、しかも駅近。囲まれ感がある以外には、ケチのつけようがない物件とは言えましょう。

 

さて、2021年には成約坪単価1000万円超えでも早期に売買が成立していた当物件、現在は、物件サイトで3件売出しを確認できます。以下の感じです。

5F 北東 中住戸 64.58㎡ 売出価格21,000万円 坪単価 1075万円

18F 西  角住戸 85.43㎡ 売出価格30,000万円 坪単価 1161万円

9F 南東 中住戸 75.53㎡ 売出価格30,800万円 坪単価 1348万円

16F 南東 中住戸 75.53㎡ 売出価格30,800万円 坪単価 1348万円

 

いやあ、何とも強気です。北東中住戸と西角住戸はオーナーチェンジですね。16階の南東中住戸は東京タワー眺望ありで、2021年の成約坪単価1000万円超えを実現しているパターンであります。

これらが本当にこの価格近辺で売れていくのか、非常に興味があるところですが、このくらいの値付けになると、早々に成約とはならないかもしれませんね。その動向は注目したいところです。

 

 

 

 

【六本木グランドタワーレジデンス】7階1LDK50㎡:2021年11月:16,900万円[坪単価1,113万円]

六本木グランドタワーレジデンスは、住友不動産ラ・トゥールクラスの高級賃貸マンションであり、地権者住戸が時折中古売買物件として物件サイトに登場してくる場合があるため、当ブログでも過去に取り上げております。

 

過去にも記載した内容も含め改めて整理しつつ纏めますと、六本木グランドタワーレジデンスの魅力の中で特筆すべきは以下のような感じでしょうか。

大規模再開発物件であり、六本木一丁目駅直結、また敷地がゆったりとしている。また、商業棟である六本木グランドタワーの視認性が極めて高い。CMやニュース映像で六本木グランドタワーが映り込んでいる映像は非常に多い気がします。

最大天井高2.7m(天カセも2.7m高の天井に設置)、幅広のフルバルコニー、きれいアウトフレームでのワイドスパン確保で基礎的仕様が高い。内装ではいじりようがない部分の仕様が高いことは重要と考えています。

高級賃貸マンション扱いであるため、24時間コンシェルジュ、高級感あふれるエントランス周りといったラ・トゥールクラスのメリットを所有権で享受でき、しかも地権者住戸であるからか、その割に管理費が安い。また、本マンションは住友不動産所有が主体であるため、ラ・トゥールが賃貸が3年定借ですんなり出せる(というか3年定借がむしろ標準)ため家賃相場上昇時のメリットをえやすい。

虎ノ門麻布台プロジェクト至近である立地メリットが今後期待が大きく、駅直結を利用して同プロジェクトの目玉施設であるフードマーケットにもアンブレラフリーで行けると思われる。富裕層にとっては、駅直結そのものよりもフードマーケットに傘なしで行けるメリットが大きい気がします。

 

逆に六本木グランドタワーレジデンスのデメリットは高速道路そばというところですが、高速道路の影響がある部屋は二重窓となっている模様であり、騒音という面は対策が施されているところです。道路幅が確保されていることから、虎ノ門麻布台プロジェクト前建ての影響も緩和されるのではないかと想像されます(本物件もそうですが、東京タワービューは、同プロジェクトの影響が大きそうですが)。

 

さて、大変前置きが長くなりましたが、本物件は六本木グランドタワーレジデンスではこれまでで一番強気と思われる物件であり、オーナーチェンジ物件ながら取り上げてみたいと考えました。

間取りは以下のとおり、すっきりとした1LDKです。収納力も高いですね。

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また、リビングの模様ですが、上述のとおり天カセが天井最上部に設置されてることが確認できますし、サッシ高も十分な高さがあり開放的な作りと言えそうです。ルーバルを付けているのが残念ですが、これは他の部屋の状況を踏まえれば撤去できると思われ、そうすれば、ガラス手摺りでもっと明るい感じになると想像します。

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本件坪単価が1,113万円と非常にチャレンジングですが、物件サイトを見る限り、表面利回りがそれでも3%出ているようで、相続対策用の需要を狙った価格設定でしょうね。表面利回り3%前後の値付けはよく見かける水準ではります。

グロス16,900万円当たりで物件を探している層に、スパッと嵌るまでゆっくり構えた販売を行うと思われます。

 

やがて消えゆくだろう物件サイトのリンクを以下のとおりです。これは長く売り出していそうでもありますが。

【東急リバブル】六本木グランドタワーレジデンス(CX9215G02)|投資用物件(マンション区分) (livable.co.jp)

 

 

【グランスイート麻布台ヒルトップタワー】21階2LDK94㎡:2021年11月:28,000万円[坪単価983万円]

グランスイート麻布台は度々本ブログ取り上げていますが、久し振りに東角部屋の物件となります。

グランスイート麻布台の基本情報をおさらいしておきますと、丸紅分譲・大林組施工で2014年1月竣工の物件です。

29階建で166戸と多からず少なからずの戸数というところも個人的には好みです。

駅距離は六本木一丁目駅徒歩7分と少しあるものの、虎ノ門麻布台プロジェクトが完成すれば、その恩恵は非常に大きく、外苑東通りを渡って同プロジェクトメインタワーから入ってしまえば、駅までアンブレラフリーの経路が殆どとなるので、距離は感じさせないでしょう。さらに、麻布十番商店街も徒歩10分圏内という利便性の高さもあります。

 

特に今年に入ってからグランスイート麻布台の中古売買は堅調と思われますが、東京タワーが望める東角部屋の間取りは魅力です。

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ただし、この物件、非常に残念なことにオーナーチェンジ物件で、しかもその利回りは2.2%と絶句の低さです。賃料が月額51.5万円は現時点で見れば破格の安さになっております。こういう好条件の物件は、賃料が上げていけるように3年定借にできるといいのですが。森ビルや住友不動産の高級賃貸も多い六本木一丁目駅エリアですから、オーナーは定借に強気であってもよいのではと思います。エリアの特性を生かすべきでしょう。

坪単価は983万円と、本年1月に見かけた28階角部屋の売出価格と全く同水準であり、その値付けが強く意識されていると思われます。

仲介が三井不動産リアルティなので、購入後に借家人退去交渉までやらせることも持ち掛けながら自宅用購入という方法はあるのかもしれませんね。もちろん、立退き料は別途発生しますが、取得費用の一環として織り込んで検討する考え方もあるように思われます。

 

やがて消えゆくだろう物件サイトのリンクを以下のとおり貼っておきます。

【アットホーム】グランスイート麻布台ヒルトップタワー 21階 2LDK[1032123136]港区の中古マンション|マンション購入の情報 (athome.co.jp)

 

【アークヒルズ仙石山レジデンス】7階2LDK136㎡:2021年10月:55,800万円坪単価1,361万円

アークヒルズ仙石山レジデンスについては、語る必要もない知名度の高い物件だと思われますが、2012年8月竣工、分譲はもちろん森ビル、施工は大林組で、アークヒルズ仙石山森タワーの低層部から中層部にマンションがあり、分譲のほか森ビル所有の高級賃貸住戸もあると聞いております。(と、前回の同マンションのコピペですいません)

今回ご紹介する物件の間取りは135.57㎡の2LDK、東角の7階の角部屋となります。寝室・洋室は北東向き、リビングは北東・南東の2面採光です。間取り図にあるとおり、Rのあるリビング窓面とリビング内に円柱状の柱2本が最大の特徴でしょうか。

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ダブルボウル・トイレ2つと広さ十分の2LDKならではの造りですが、ウオークインクローゼットが設けられていないのは、配置上の都合でしょうね(とはいっても収納は十分に用意されています)。

 

7階と低層部ですが、眺望もまずまず。オランダヒルズが邪魔になり、東京タワーは一部欠けていますが、問題ない範囲でしょうか。虎ノ門麻布台完成後には同地区の緑豊かな低層のD街区も完成後には景色に彩りを加えそうです。

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北東向きは城山のレジデンスとのとの見合いがきになるところですが、写真を見る限り、城山緑道の緑が目に入り問題ないように思えます。

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間取りが広めの角部屋ということもあり、グロス55,800万円、坪単価1,361万円はチャレンジングな強気な売出価格です。虎ノ門ヒルズレジデンシャルの立地が好みでない層が流れてくることを狙った価格なのでしょうかね。空室にしての売出ではあるものの、成約までには時間がかかりそうな気もしますが、どうでしょうか。

ちなみに、同じ間取りの9階が2020年に32,000万円、坪単価780万円で成約しているようなので、ドンと上乗せで来ております。

 

やがて消えゆくだろう物件サイトのリンクを以下のとおり貼っておきます。

アークヒルズ仙石山レジデンス|マンション購入|三菱地所の住まいリレー(D55X30413) (mec-h.com)

【ザ・レジデンス六本木】2階1LDK68㎡:2021年10月:18,500万円[坪単価900万円]

ザ・レジデンス六本木は、2019年9月竣工でまだ新築販売継続中の物件です。森トラスト分譲、竹中工務店設計・施工と、ハイグレードマンションとしては安心感のある顔ぶれです。

物件の特徴は、なんと言ってもその立地の良さで、現在工事中の虎ノ門麻布台プロジェクトに隣接、六本木一丁目駅も至近です。立地の良さは以下が分かりやすいのではないでしょうか。虎ノ門麻布台も緑豊かな開発となるところ、俯瞰で見ると、この近辺の緑の多さは際立った感じがしますね。

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ザ・レジデンス六本木は、共用部のシンプルさで好みが分かれるとの意見もあり、また、階によっては囲まれ感がある部屋についても好みが分かれるかもしれません。

 

そんな中、今回、紹介する部屋は、近くを散歩する度に、「あー、この低層階は少人数で生徒を集める個人的なキッチンスタジオとしては、これ以上適している物件はなかなかないぞ。」と私が感じていた物件でして、そのような特殊な部屋が中古市場に出てきたので、紹介しようと思いました。

住居専用だと2階という低層に二の足を踏みそうで、眺望の住居用としては魅力がないと思うのですが、キッチンスタジオだと思うと、すごく上質な雰囲気になるような気がするのです。

 

まず、間取りは1LDKで67.97㎡、グロスは18,500万円と、坪単価900万円の売出価格ですが、1LDKにしては廊下が長いというところが特徴的です。

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ただし、この廊下に窓があるということが非常に特徴的で、それが玄関入ってすぐに窓が迎えてくれる形となりますので、キッチンスタジオ用途なら最高の雰囲気ではないかと思ってしまうのです。

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さらに、LDKも15.7畳と1LDKにしては広々としており、キッチンスタジオ向きな感じなのです。

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今回は、非常に特殊な目線でご紹介させていただきました。なお、本物件は分譲対象にはなっていなかったような気がします。事業協力者の部屋が幾つか分譲対象外となっていたので、事業協力者所有のものが売り出されているのかもしれません。

やがて消えゆくだろう物件サイトのリンクを以下のとおり貼っておきます。

 

【ノムコム】ザ・レジデンス六本木|中古マンション(EE3X8006) (nomu.com)

【アークヒルズ仙石山テラス】4階3LDK:2021年10月119㎡:42,800万円[坪単価1,188万円]

アークヒルズ仙石山テラスは、アークヒルズ仙石山再開発時に地権者用住居棟として建設されたと推測される8階建て低層マンションで、中古市場に出てきたのは私は初めて見ました。希少物件となります。

いわゆる大街区に位置するマンションでは、個人的にはこのマンションは最高峰だと思っております(虎ノ門麻布台再開発中の3棟は除いてですが)。

 

まず、ロケーションの良さが際立ちます。アークヒルズ仙石山のおおけやき広場に面し(建物南東側に広場が位置します)、環境は抜群。以下の外観を見ていただけるとご納得いただけるのではないでしょうか。

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抜群の環境ながら、六本木一丁目、神谷町の双方の駅にも徒歩5分。また、大けやき広場に隣接する形で、虎ノ門麻布台再開発後のフードマーケットが位置する筈ですので、買い物も2年後には非常に利便性が高くなるでしょう。

 

今回、取り上げる部屋は、119.11平米の3LDK。南東側はLDKがワイドスパンで面しており、北西側に洋室3部屋が並ぶ形ですが北西向きも開口部となっております。ダブルボウルにトイレ2つと、この広さに見合った形で、間取りとして、個人的には何の不満もありません。価格は坪単価1,188万円の42,800万円ですが、気に入られる方にはお値打ちは十分あると思われるところです。

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そして南東方向の眺望も4階という高さでは出色のもので、東京タワーが一望できます。虎ノ門麻布台再開発後でもその影響は受けない位置というところが絶妙です。

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神谷町駅辺りから仙石山で再度の再開発がある場合は、眺望に影響があるリスクが少しあるかもしれませんが、具体的な計画があるという話は今のところ聞いていませんし、その若干のリスクを除けば、上述したとおり、いわゆる大街区内で最高の立地ではないでしょうか。私が手が届く価格帯ではないですが、欲しいなと心の底から思う物件でした。

 

やがて消えゆくだろう物件サイトのリンクを以下のとおり貼っておきます。

【アットホーム】アークヒルズ仙石山テラス 4階 3LDK[1020446059]港区の中古マンション|マンション購入の情報 (athome.co.jp)

【六本木グランドタワーレジデンス】13階1LDK50㎡:2021年9月:13,500万円[坪単価884万円]

六本木グランドタワーレジデンスは、住友不動産ラ・トゥールクラスの高級賃貸マンションですが、地権者住戸が時折中古売買物件として物件サイトに登場してくる場合があります。

 

本物件は、8月下旬くらいから物件サイトで売出しがあったような記憶ですが、売れるまでには時間がかかるかと思い、画像だけ入手して暫く放置していたら、あっという間に物件サイトから消えました。

ただし、同部屋の賃貸募集がすでに物件サイトにアップされているので、本当に売れてしまったか、それとも売出を取り下げて賃貸募集に切り替えたかは、定かではないところです。

 

間取りは北東向きの角部屋(ただし、北西側は明かり取りの窓のみのように見えます)で、六本木グランドタワーレジデンスに特徴的なアウトフレームであり、1DKの間取りとしては使い勝手がよさそうな間取りに見えます。

 

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以前にも紹介しましたが、六本木グランドタワーレジデンスは、六本木一丁目駅直結な上、24時間コンシェルジュと高級賃貸ならではのサービスも享受できますが、上述のとおり地権者住戸が時折売りに出るだけですので、非常に希少性の高い物件と言えましょう。施工も大成建設と万全です。竣工は2016年3月末。

 

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眺望は、東京タワーが上半分のみながらも一応望め、六本木一丁目側にビルが並んではいますが、高速道路を挟んでそこそこの距離が保たれているので、そこまで圧迫感がないようにも見えます。ただし、こればかりは実際に見てみないと、写真だけでは判断しづらいでしょうか。

一方で、夜などは高層ビルの夜景に迫力がありそうで、足元の高速に流れるテールランプも彩りと捉えれば、都心ならではの感覚が好きな方には、受けもよさそうな感じもします。

また、高速道路に面しているとは言え、間取り図を見る限り、二重窓のようですので、窓を閉めれば騒音は気にならないように思われます。

 

折角なので、やがて消えゆくだとう賃貸募集の物件サイトはリンクを貼っておきます。

【アットホーム】六本木グランドタワーレジデンス 1301 1LDK(提供元:東急リバブル(株) GRANTACT六本木(賃貸))|港区の賃貸マンション[1079852154] (athome.co.jp)

 

2021年10月24日追記

上述のとおり東急リバブルで賃貸に出ていますが、平行でまた売買も物件サイトに出ていました。リンクを貼っておきます。売り主が東急リバブルなので、一旦、同社が買い取って売りにだしているようです。価格は13,500万円と前回価格から変わらずです。広さは内法48.42平米とサイトに出ていますが、こちらは他物件との比較で賃貸サイトの50.47平米としてデータは見ておく方が分かりやすそうです。これで、タイトルどおり坪単価884万円です。売れるには少し時間がかかりそうな気がしますが、どうでしょうか。

【アットホーム】六本木グランドタワーレジデンス 13階 1LDK[8709287003]港区の中古マンション|マンション購入の情報 (athome.co.jp)