【六本木グランドタワーレジデンス】12階1LDK50㎡：2022年12月：16,500万円［坪単価1,091万円］
本木グランドタワーレジデンスは、住友不動産のラ・トゥールクラスの高級賃貸マンションであり、地権者住戸が時折中古売買物件として物件サイトに登場してくる場合があるため、当ブログでも過去に取り上げております（前物件と同じ出だしで申し訳ございません）
前物件を紹介した際のリンクは以下です。
【六本木グランドタワーレジデンス】7階1LDK50㎡：2021年11月：16,900万円［坪単価1,113万円］ - 六本木一丁目駅周辺のマンション動向 (hatenablog.com)
こちらは、結局14,600万円で成約したようですが、同じ50㎡程度で、階や方角が違う部屋が出てきております。間取りは以下のような感じです。
当マンションの特徴である広めのバルコニーに対し、柱をすっきり処理した開口部となっていて南西向きの中住戸となります。廊下も最小限に抑えているので、50㎡としては広さは十分な感じですね。
前の物件と違い、眺望もかなり良い感じです。六本木ヒルズとミッドタウンを望む眺望です。
以下に記載していますが、ラ・トゥールクラスのため、1階ロビーやエレベーターホールの高級感とシックな感じは、私は好きですね。
以下、過去に記載した当マンションの特報です。
☆大規模再開発物件であり、六本木一丁目駅直結、また敷地がゆったりとしている。また、商業棟である六本木グランドタワーの視認性が極めて高い。CMやニュース映像で六本木グランドタワーが映り込んでいる映像は非常に多い気がします。
☆最大天井高2.7ｍ（天カセも2.7ｍ高の天井に設置）、幅広のフルバルコニー、きれいアウトフレームでのワイドスパン確保で基礎的仕様が高い。内装ではいじりようがない部分の仕様が高いことは重要と考えています。
☆高級賃貸マンション扱いであるため、24時間コンシェルジュ、高級感あふれるエントランス周りといったラ・トゥールクラスのメリットを所有権で享受でき、しかも地権者住戸であるからか、その割に管理費が安い。また、本マンションは住友不動産所有が主体であるため、ラ・トゥール同様に賃貸が3年定借ですんなり出せる（というか3年定借がむしろ標準）ため家賃相場上昇時のメリットをえやすい。
☆虎ノ門麻布台プロジェクト至近である立地メリットが今後期待が大きく、駅直結を利用して同プロジェクトの目玉施設であるフードマーケットにもアンブレラフリーで行けると思われる。富裕層にとっては、駅直結そのものよりもフードマーケットに傘なしで行けるメリットが大きい気がします。
やがて消えゆくだろう物件サイトのリンクは以下となっております。
【ノムコム】六本木グランドタワーレジデンス｜中古マンション(RE331094) (nomu.com)
今回は、前回よりも成約価格が上回るかどうか注目されるところです。しかし、もう少し広めの部屋が出てくるのを楽しみしているのですが、地権者住戸しか出てこないマンションのため、なかなかお目にかかれないのが残念なところです。
【パークコート六本木ヒルトップ】6階2LDK：2022年10月：坪単価1158万円
またしてもパークコート六本木ヒルトップの物件をご紹介しようと思います。
同物件の概要はご存じの方も多いでしょうから。もし、よく知らないという方は、以下の過去投稿でも見ていただければ。
【パークコート六本木ヒルトップ】15階2LDK65㎡：2021年3月：17,000万円［坪単価860万円］ - 六本木一丁目駅周辺のマンション動向 (hatenablog.com)
本物件は、7階北西角２LDK物件となりますが、オーナーチェンジ物件です。
角部屋ですが、おそらく眺望はないと思われます（推測で申し訳ないです）。北北東向きの窓が大きい開口部なだけに、そこは残念です。
キッチンに窓があるタイプは個人的には好きですが、本来は角部屋ならズドンと一面窓でもいい筈なので、そこまでプラスポイントとは言えないですかね。パークコート六本木ヒルトップは、全般的に廊下は無駄がない感じところは、ポイントが高いと思っております。マスターベッドルームのドアが玄関から絶妙に離した形で設置しているのも、細かい配慮があると感じます。
ところで、個人的にはパークコート六本木ヒルトップのエントランスが好きでして、ちょっと写真などを貼っておきます。
前回紹介した物件が坪単価1160万円で成約しているので、こちらもそれに合わせた価格設定の売出しなのでしょうね。オーナーチェンジ物件なのに、賃料収入が物件サイトに明記されていないところを見ると、表面利回りはどん底に低そうな雰囲気です。
それでも、この価格で売れていくかどうかは気になりますが、今や、半ばコモディティ商品的な扱いとなっている感があるークコート六本木ヒルトップなので、やがて成約するのでしょうね。半ばコモディティ商品的な扱いというところは、一度、掘り下げてブログに拙いながらも個人的見解を書いてみたいと思っております。
やがて消えゆくだろう物件サイトのリンクを貼っておきます。
【パークコート六本木ヒルトップ】4階2LDK：2022年10月：坪単価1160万円
パークコート六本木ヒルトップの勢いが止まりませんね。
今回の物件の成約済の情報です。
不動産素人の私が成約価格を知ることができるケースは一握りなのですが、PinRichを本日覗いていたら、同サイトで2022年度で初めて成約価格が確認できる物件を見つけた次第です。
マンション | パークコート六本木ヒルトップ (pinrich.com)
今回の物件は、南西角部屋とは言え４階で、正直眺望は期待できず、基礎仕様的にもバスルームが1418だったりするので、それで成約坪単価が1160万円になるというのは、なかなかに凄い感じがしますね。
「パークコート六本木ヒルトップを買っておけば、間違いない」的なイメージがここ２年くらいで完全に定着してしまっているなあと感じます。
うーん、良いイメージがついた中古マンションは強いですね。
パークコート六本木ヒルトップの強気売出しは継続中
久々の更新となりますが、パークコート六本木ヒルトップの強気売出しが継続していますね。
今回は、一つの住戸に特化した形でなくパークコート六本木ヒルトップの売出し状況を概観してみようと思います。
パークコート六本木ヒルトップは、勿論三井の分譲で、施工は清水建設、竣工は2012年8月の27階建てです。もうすぐ築10年ですが、特に古い印象もなく、堂々の人気物件となっています。
パークコート赤坂檜町ザタワーやパークコート青山ザタワーの竣工後しばらくは、両タワーに比べれば若干影が薄い感じもあったのですが、パークコート虎ノ門の新築販売時に虎ノ門麻布台プロジェクト至近であり、いわゆる大街区に属する当物件の人気が急速に高まったような印象です。建物外観もよく、道路から見えるエントランス・ロビーも素敵で、しかも駅近。囲まれ感がある以外には、ケチのつけようがない物件とは言えましょう。
さて、2021年には成約坪単価1000万円超えでも早期に売買が成立していた当物件、現在は、物件サイトで3件売出しを確認できます。以下の感じです。
５F 北東 中住戸 64.58㎡ 売出価格21,000万円 坪単価 1075万円
18F 西 角住戸 85.43㎡ 売出価格30,000万円 坪単価 1161万円
９F 南東 中住戸 75.53㎡ 売出価格30,800万円 坪単価 1348万円
16F 南東 中住戸 75.53㎡ 売出価格30,800万円 坪単価 1348万円
いやあ、何とも強気です。北東中住戸と西角住戸はオーナーチェンジですね。16階の南東中住戸は東京タワー眺望ありで、2021年の成約坪単価1000万円超えを実現しているパターンであります。
これらが本当にこの価格近辺で売れていくのか、非常に興味があるところですが、このくらいの値付けになると、早々に成約とはならないかもしれませんね。その動向は注目したいところです。
【六本木グランドタワーレジデンス】7階1LDK50㎡：2021年11月：16,900万円［坪単価1,113万円］
六本木グランドタワーレジデンスは、住友不動産のラ・トゥールクラスの高級賃貸マンションであり、地権者住戸が時折中古売買物件として物件サイトに登場してくる場合があるため、当ブログでも過去に取り上げております。
過去にも記載した内容も含め改めて整理しつつ纏めますと、六本木グランドタワーレジデンスの魅力の中で特筆すべきは以下のような感じでしょうか。
☆大規模再開発物件であり、六本木一丁目駅直結、また敷地がゆったりとしている。また、商業棟である六本木グランドタワーの視認性が極めて高い。CMやニュース映像で六本木グランドタワーが映り込んでいる映像は非常に多い気がします。
☆最大天井高2.7ｍ（天カセも2.7ｍ高の天井に設置）、幅広のフルバルコニー、きれいアウトフレームでのワイドスパン確保で基礎的仕様が高い。内装ではいじりようがない部分の仕様が高いことは重要と考えています。
☆虎ノ門麻布台プロジェクト至近である立地メリットが今後期待が大きく、駅直結を利用して同プロジェクトの目玉施設であるフードマーケットにもアンブレラフリーで行けると思われる。富裕層にとっては、駅直結そのものよりもフードマーケットに傘なしで行けるメリットが大きい気がします。
逆に六本木グランドタワーレジデンスのデメリットは高速道路そばというところですが、高速道路の影響がある部屋は二重窓となっている模様であり、騒音という面は対策が施されているところです。道路幅が確保されていることから、虎ノ門麻布台プロジェクト前建ての影響も緩和されるのではないかと想像されます（本物件もそうですが、東京タワービューは、同プロジェクトの影響が大きそうですが）。
さて、大変前置きが長くなりましたが、本物件は六本木グランドタワーレジデンスではこれまでで一番強気と思われる物件であり、オーナーチェンジ物件ながら取り上げてみたいと考えました。
間取りは以下のとおり、すっきりとした１LDKです。収納力も高いですね。
また、リビングの模様ですが、上述のとおり天カセが天井最上部に設置されてることが確認できますし、サッシ高も十分な高さがあり開放的な作りと言えそうです。ルーバルを付けているのが残念ですが、これは他の部屋の状況を踏まえれば撤去できると思われ、そうすれば、ガラス手摺りでもっと明るい感じになると想像します。
本件坪単価が1,113万円と非常にチャレンジングですが、物件サイトを見る限り、表面利回りがそれでも３％出ているようで、相続対策用の需要を狙った価格設定でしょうね。表面利回り３％前後の値付けはよく見かける水準ではります。
グロス16,900万円当たりで物件を探している層に、スパッと嵌るまでゆっくり構えた販売を行うと思われます。
やがて消えゆくだろう物件サイトのリンクを以下のとおりです。これは長く売り出していそうでもありますが。
【東急リバブル】六本木グランドタワーレジデンス(CX9215G02)｜投資用物件（マンション区分） (livable.co.jp)
2022年10月1日追記
こちらは、14,600万円で9月に成約した模様です。売出価格からはかなり値を下げていますが、それでも坪単価961万円です。今後、同マンションの広めの部屋や角部屋などが売り出されると、あっさり坪単価1000万円越えは出そうですね。
【グランスイート麻布台ヒルトップタワー】21階2LDK94㎡：2021年11月：28,000万円［坪単価983万円］
グランスイート麻布台は度々本ブログ取り上げていますが、久し振りに東角部屋の物件となります。
グランスイート麻布台の基本情報をおさらいしておきますと、丸紅分譲・大林組施工で2014年1月竣工の物件です。
29階建で166戸と多からず少なからずの戸数というところも個人的には好みです。
駅距離は六本木一丁目駅徒歩7分と少しあるものの、虎ノ門麻布台プロジェクトが完成すれば、その恩恵は非常に大きく、外苑東通りを渡って同プロジェクトメインタワーから入ってしまえば、駅までアンブレラフリーの経路が殆どとなるので、距離は感じさせないでしょう。さらに、麻布十番商店街も徒歩10分圏内という利便性の高さもあります。
特に今年に入ってからグランスイート麻布台の中古売買は堅調と思われますが、東京タワーが望める東角部屋の間取りは魅力です。
ただし、この物件、非常に残念なことにオーナーチェンジ物件で、しかもその利回りは2.2％と絶句の低さです。賃料が月額51.5万円は現時点で見れば破格の安さになっております。こういう好条件の物件は、賃料が上げていけるように3年定借にできるといいのですが。森ビルや住友不動産の高級賃貸も多い六本木一丁目駅エリアですから、オーナーは定借に強気であってもよいのではと思います。エリアの特性を生かすべきでしょう。
坪単価は983万円と、本年1月に見かけた28階角部屋の売出価格と全く同水準であり、その値付けが強く意識されていると思われます。
仲介が三井不動産リアルティなので、購入後に借家人退去交渉までやらせることも持ち掛けながら自宅用購入という方法はあるのかもしれませんね。もちろん、立退き料は別途発生しますが、取得費用の一環として織り込んで検討する考え方もあるように思われます。
やがて消えゆくだろう物件サイトのリンクを以下のとおり貼っておきます。
【アットホーム】グランスイート麻布台ヒルトップタワー 21階 ２ＬＤＫ[1032123136]港区の中古マンション｜マンション購入の情報 (athome.co.jp)
【アークヒルズ仙石山レジデンス】7階2LDK136㎡：2021年10月：55,800万円坪単価1,361万円
アークヒルズ仙石山レジデンスについては、語る必要もない知名度の高い物件だと思われますが、2012年8月竣工、分譲はもちろん森ビル、施工は大林組で、アークヒルズ仙石山森タワーの低層部から中層部にマンションがあり、分譲のほか森ビル所有の高級賃貸住戸もあると聞いております。（と、前回の同マンションのコピペですいません）
今回ご紹介する物件の間取りは135.57㎡の２LDK、東角の７階の角部屋となります。寝室・洋室は北東向き、リビングは北東・南東の2面採光です。間取り図にあるとおり、Rのあるリビング窓面とリビング内に円柱状の柱2本が最大の特徴でしょうか。
ダブルボウル・トイレ２つと広さ十分の２LDKならではの造りですが、ウオークインクローゼットが設けられていないのは、配置上の都合でしょうね（とはいっても収納は十分に用意されています）。
7階と低層部ですが、眺望もまずまず。オランダヒルズが邪魔になり、東京タワーは一部欠けていますが、問題ない範囲でしょうか。虎ノ門麻布台完成後には同地区の緑豊かな低層のD街区も完成後には景色に彩りを加えそうです。
北東向きは城山のレジデンスとのとの見合いがきになるところですが、写真を見る限り、城山緑道の緑が目に入り問題ないように思えます。
間取りが広めの角部屋ということもあり、グロス55,800万円、坪単価1,361万円はチャレンジングな強気な売出価格です。虎ノ門ヒルズレジデンシャルの立地が好みでない層が流れてくることを狙った価格なのでしょうかね。空室にしての売出ではあるものの、成約までには時間がかかりそうな気もしますが、どうでしょうか。
ちなみに、同じ間取りの9階が2020年に32,000万円、坪単価780万円で成約しているようなので、ドンと上乗せで来ております。
やがて消えゆくだろう物件サイトのリンクを以下のとおり貼っておきます。
